Bisher war der Kauf eines Eigenheims in den 2020er Jahren obszön wettbewerbsfähig. Hier sind drei Statistiken, die zeigen, wie verrückt der Wohnungsmarkt war:
Von Ende 2020 bis Ende 2021 stiegen die amerikanischen Hauspreise um durchschnittlich 17,5 Prozent – mehr als doppelt so stark wie in einem typischen Jahr in den 2010er Jahren. (An einigen Orten, wie Boise, Idaho, und Austin, Texas, stiegen die Preise um mehr als 30 Prozent.)
Ende 2019 war die durchschnittliche Anzahl der Tage, die ein Haus auf dem Markt war, laut der Immobilienseite Redfin 51. Ende 2021 waren es noch 24.
Inzwischen haben fast zwei Drittel der Personen, die 2020 ein Haus gekauft haben, Redfin mitgeteilt, dass sie ein Angebot für mindestens ein Haus abgegeben haben, ohne es selbst gesehen zu haben.
Mit anderen Worten, Häuser wurden schneller zu höheren Preisen verkauft – und Käufer konnten keine große Erleichterung finden, indem sie ihre Suche auf andere Gebiete ausweiteten, da dies in weiten Teilen des Landes geschieht. „Dies ist eine der allgemeineren Perioden der Verrücktheit, die wir erlebt haben“, sagte mir Issi Romem, der Gründer der Wirtschaftsberatung MetroSight.
Unter diesen Bedingungen fragen sich wahrscheinlich viele Erstkäufer: Wann beruhigt sich der Wohnungsmarkt? Und wenn ich bald ein Haus kaufen möchte, ist es am klügsten, jetzt einzusteigen oder zu warten? Basierend auf meinen Gesprächen mit Wohnungsexperten lauten die kurzen Antworten: „Dieses Jahr wird es wahrscheinlich etwas ruhiger (aber es bleibt trotzdem irgendwie wild)“ und „Sie müssen nicht warten (aber nicht wegen des hektischen Marktes etwas Unüberlegtes tun).
Auch wenn die Immobilienpreise während der Pandemie in die Höhe schossen, war die Pandemie nicht die zugrunde liegende Ursache – es gab ein länger andauerndes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Auf der Angebotsseite war die Zahl der in den 2010er Jahren gebauten Häuser etwa halb so hoch wie Anfang der 2000er Jahre, was bedeutet, dass heute weniger Häuser verfügbar sind. Hinzu kommt, dass die Babyboomer relativ spät in ihrem Zuhause bleiben, was das Angebot weiter einschränkt. Unterdessen wurde die Nachfrage durch niedrige Zinssätze (die es für Käufer billiger machen, Geld zu leihen) und die Demografie (Millennials, die in ihre besten Jahre für den Kauf von Eigenheimen altern, sind eine relativ große Generation) gestützt.
Nehmen Sie diese zusammen, und Sie haben am Ende mehr Leute, die Häuser kaufen wollen, als es Häuser zu kaufen gibt. Freddie Mac, die staatliche Wohnungsfinanzierungsgesellschaft, schätzt, dass im Land Ende 2020 rund 3,8 Millionen Wohnungen fehlten, um die Nachfrage sowohl von Käufern als auch von Mietern zu decken.
Die Pandemie hat dieses Ungleichgewicht nicht erzeugt, aber verschärft. Die Versorgung wurde vorübergehend durch eine Corona-bedingte Baupause sowie durch lieferkettenbedingte Engpässe bei Baumaterialien behindert. Und die Nachfrage nach geräumigen Vorstadthäusern stieg, da viele Amerikaner, insbesondere Fernarbeiter, ihre Aufmerksamkeit von den städtischen Gebieten der Innenstadt abwandten.
Aber selbst wenn einige dieser Faktoren an Bedeutung verlieren, wird die zugrunde liegende Wohnungsknappheit bestehen bleiben. Aus diesem Grund haben die Experten, mit denen ich kürzlich gesprochen habe, nicht erwartet, dass die Preise in absehbarer Zeit aufhören würden zu steigen, obwohl sie davon ausgegangen sind, dass die Preise im Jahr 2022 weniger stark steigen werden. Tatsächlich geht die neueste Prognose der National Association of Realtors, einer Handelsgruppe, ist, dass die Preiserhöhungen in diesem Jahr etwa ein Drittel des Vorjahres betragen werden.
Eine Sache, die Preissteigerungen etwas dämpfen könnte – ebenso wie die Bieterkämpfe, die Hausbesitzer erfreut und Käufer verärgert haben –, ist ein Anstieg der Zinssätze, der in diesem Jahr erwartet wird. Wenn dieser Anstieg stark ist, „wird das einen der Treibstoffe für dieses Feuer wegnehmen“, sagte mir Chris Herbert, der geschäftsführende Direktor des Joint Center for Housing Studies in Harvard. Die Idee ist, dass höhere Zinsen die Kreditaufnahme verteuern, was die Ausgaben der Menschen verringert, was wiederum die Immobilienpreise senkt. (Herbert bemerkte auch, dass eine Rezession wahrscheinlich die Immobilienpreise drücken würde – obwohl dies natürlich mit anderen negativen Auswirkungen einhergehen würde.)
Wenn Sie auf magische Weise wählen könnten, wie der Markt aussieht, wenn Sie ein Haus kaufen, würden Sie Ihr Vermögen maximieren und Ihren Stress minimieren, indem Sie eine Zeit auswählen, in der die Preise niedrig sind und in Zukunft in die Höhe schießen werden, wenn die Zinssätze niedrig sind, und wenn Sie keine übereilten Entscheidungen treffen oder in einen Bieterkrieg eintreten müssen. Die Wettbewerbsfähigkeit des heutigen Marktes bedeutet, dass jetzt nicht dieser magische Moment ist. Aber realistischerweise ist es unmöglich, den perfekten Zeitpunkt für den Kauf zu bestimmen, da das perfekte Timing erst im Nachhinein klar ist. „Es ist schwer, auf dem Markt zu spielen – man wird die meiste Zeit scheitern“, sagte Romem von MetroSight.
Herbert empfahl eine andere Art, über den Zeitpunkt des Hauskaufs nachzudenken, eine, die ich viel tröstlicher fand. „Sie sollten dies als Wohnungsentscheidung und nicht als Investitionsentscheidung treffen“, sagte er. Wenn Sie ein Haus kaufen, riet er, sollte dies daran liegen, dass Sie mindestens fünf Jahre darin leben möchten, idealerweise noch viel mehr – was auch bedeutet, dass Sie selbst bei Preisschwankungen bessere Chancen auf Ihre Investition haben Wertschätzung im Laufe der Zeit. „Je länger man im Haus bleibt, desto [less] Ihr Timing in diesem speziellen Hauspreiszyklus [will] Angelegenheit“, sagte er.
Zu warten, bis sich der Markt beruhigt, wird Ihnen wahrscheinlich nicht helfen. „Es wird keinen optimalen Zeitpunkt geben, an dem die Preise sinken und Sie einsteigen können“, sagte mir Jenny Schuetz, Senior Fellow an der Brookings Institution. Wichtiger ist, ob Sie persönlich in der finanziellen Lage sind, ein Eigenheim zu kaufen. Wenn Sie es sind, scheint jetzt ein ebenso guter Zeitpunkt wie in einem Jahr, dies zu tun.
Ein großer Vorbehalt ist, dass in vielen Märkten die Nachfrage so hoch – und das Angebot so niedrig – war, dass einige Käufer bereit waren, auf die Eventualitäten ihres Angebots zu verzichten, z. B. den Kauf nach einer Hausinspektion abzuschließen. Schütz rät davon ab, weil es riskant ist. „Wenn alle anderen in Raserei einkaufen, heißt das nicht, dass Sie auch in Raserei einkaufen sollten“, sagte sie. „Einige der Leute, die diese Bieterkriege gewinnen, haben vielleicht keine guten Entscheidungen getroffen.“ Beharren Sie lieber auf den üblichen Eventualitäten, auch wenn das bedeutet, den Kauf zu verschieben oder ein anderes Haus zu finden.
Diese Herangehensweise an den Hauskauf soll die sehr realen Folgen des Kaufs eines Hauses zu einem suboptimalen Zeitpunkt nicht außer Acht lassen. Wenn Sie beispielsweise zu spät kaufen, verlieren Sie möglicherweise zusätzliche Quadratmeter, einen kürzeren Arbeitsweg oder Wertsteigerungen für Ihr Haus.
Oder Sie können nicht. Der Punkt bleibt, dass Sie im Moment nicht wissen können, wann der beste Zeitpunkt ist. Legen Sie also diese Strategie beiseite und versuchen Sie, nicht darüber nachzudenken – wenn Sie ein Haus kaufen und eine Weile dort bleiben, sind Sie besser positioniert, um die Wildheit der Zukunft zu überstehen.