Lagerhäuser und Vertriebszentren, ausgesprochen unsexy Gebäude, wurden in der Coronavirus-Pandemie heiß, als Online-Shopping den Aufstieg des E-Commerce beschleunigte und einen Rausch des Kaufs und Baus der kastenförmigen, niedrigen Gebäude auslöste, die Mieten in die Höhe trieb und die Renditen für Investoren steigerte .
Jetzt, da Investoren und andere CO2-Reduktionsziele festlegen, besteht die Herausforderung darin, diese Gebäude umweltfreundlicher zu machen.
In den Vereinigten Staaten, wo die Vorschriften weniger streng sind, hinken Entwickler ihren Kollegen in Europa beim Bau nachhaltiger Lagerhäuser und Vertriebszentren hinterher, deren Gebäude immer noch übermäßig von fossilen Brennstoffen abhängig sind. Ein weiterer Grund für die Ungleichheit sind laut Experten Mietverträge, die von Ausgaben für Gebäudeverbesserungen abhalten könnten, die den Energieverbrauch zügeln könnten.
Aber amerikanische Unternehmen fangen an, Schritte zu unternehmen, um ihre Lager energieeffizienter zu machen, einschließlich der Modernisierung von Baumaterialien. Und einige Lagerbesitzer verwandeln die Dächer sogar in Solarparks, die den Betrieb des Gebäudes mit Strom versorgen und in vielen Fällen die Nebenkosten für Hausbesitzer und Unternehmen in der Nähe senken können.
Da immer mehr kommunale Solarprogramme eingeführt werden und die lokalen Regierungen ehrgeizigere Dekarbonisierungsziele festlegen, wird erwartet, dass sich der Fortschritt beschleunigen wird.
„Das ist der Beginn einer Welle“, sagte Brian M. LaMont, Senior Vice President für Kapital- und Baumanagement bei STAG Industrial, einem Investmentfonds für Immobilien in Boston mit einem großen Lagerhausportfolio.
Der Bedarf an Veränderungen ist dringend, sagen Experten. Gebäude sind für etwa 40 Prozent der Treibhausgase verantwortlich, die den Planeten erwärmen, wobei sowohl der Bau als auch der Betrieb CO2-Emissionen verursachen.
Lagerhäuser und Vertriebszentren – die normalerweise große, offene Innenräume für die Lagerung mit einer kleinen Fläche für Bürozwecke haben – scheinen leichter grüner zu gestalten als andere Immobilien. Viele von ihnen verbrauchen im Vergleich zu dichter belegten Gebäuden wie Bürogebäuden oder Hotels nur eine bescheidene Menge an Energie für den Betrieb.
„Der Weg zur Dekarbonisierung ist flacher“, sagte Christopher Babatope, stellvertretender Direktor für Immobilien bei Oxford Economics, einem Prognoseunternehmen in London.
Eine neue Generation von Netto-Null-Warenhäusern hat begonnen, in ganz Europa zu eröffnen, wo Bauvorschriften und Umweltvorschriften strenger und einheitlicher sind als in den Vereinigten Staaten.
Das größere Problem ist jedoch, dass viele der bestehenden Lagerhäuser nicht nach den höchsten Standards gebaut wurden. Mehr als 70 Prozent der Industrieflächen in den Vereinigten Staaten wurden vor dem 21. Jahrhundert gebaut, und ein Drittel des Inventars ist laut einem Bericht des Immobilienunternehmens Newmark älter als 50 Jahre.
Solche Gebäude umweltfreundlicher zu machen, bedeutet unter anderem, sie gut zu isolieren, veraltete Beleuchtung durch LEDs auszutauschen und HLK-Systeme aufzurüsten.
Häufig schrecken Mietverträge von solchen Investitionen ab, sagen Experten. In Bürogebäuden vermietet ein Vermieter typischerweise an mehrere Mieter und betreibt den Gebäudebetrieb; Wenn der Eigentümer Investitionen tätigt, die den Energieverbrauch senken, profitiert er von sinkenden Betriebskosten. Aber bei Lagerhäusern vermieten die Eigentümer in der Regel an einen einzelnen Mieter im Rahmen einer Vereinbarung, die als Triple-Net-Leasing bekannt ist, bei der der Bewohner und nicht der Eigentümer für Wartung und Betrieb verantwortlich ist.
Der Eigentümer „ist weniger praktisch“, sagte Breana Wheeler, Betriebsleiterin in den Vereinigten Staaten von BRE, einem Zentrum für Bauwissenschaften in Großbritannien, das ein globales Nachhaltigkeitszertifizierungsprogramm verwaltet, dem einige Lagerbesitzer folgen.
Das Ergebnis ist, dass weder Mieter noch Vermieter besonders motiviert sind, in ein Gebäude zu investieren; Der Mieter möchte kein Geld für die Immobilie eines anderen Unternehmens ausgeben, und der Eigentümer zögert, weil Energieeinsparungen hauptsächlich dem Mieter zugute kommen.
Sogenannte grüne Mietverträge sind in den letzten Jahren entstanden, um die Situation anzugehen. Diese Mietverträge ermutigen Vermieter und Mieter, Informationen über Dinge wie den Energieverbrauch in einem Gebäude auszutauschen, was manchmal zu einer Zusammenarbeit bei Nachrüstungsprojekten führt.
Und Verbesserungen werden schnell zu einer Notwendigkeit, sagen Experten, da die Gebäudeleistungsstandards, einschließlich derjenigen, die eine CO2-Reduktion vorschreiben, an Bedeutung gewinnen, wobei den Eigentümern, die sich nicht daran halten, Bußgelder drohen. Außerdem kann ein umweltfreundlicheres Lager für Unternehmen attraktiver sein, die ihre Umweltziele erreichen wollen.
In Situationen, in denen die Energiekosten hoch und das Dach eines Lagerhauses stark ist, haben einige Eigentümer und Mieter Solaranlagen installiert, um den Gebäudebetrieb mit Strom zu versorgen. Immer mehr Staaten verlangen, dass Lagerhäuser mit „solartauglichen“ Dächern gebaut werden, die von Anfang an Photovoltaikmodule aufnehmen können.
Aber eine Solaranlage, die ausreicht, um ein Lager zu betreiben, nimmt möglicherweise nur einen kleinen Bruchteil dessen ein, was oft eine riesige, unverbaute Fläche ist.
Hier kommt Community Solar ins Spiel. Bisher haben 21 Bundesstaaten sowie der District of Columbia Community Solar-Programme, die meisten von ihnen wurden geschaffen, um Versorgungskunden mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu unterstützen.
Im Rahmen der Programme mietet ein Solarplaner ein Lagerdach vom Gebäudeeigentümer und installiert und betreibt die Photovoltaikanlage, wobei er sich huckepack auf das Vermögen des Vermieters stützt. Der Strom aus der Dachanlage wird in das lokale Stromnetz eingespeist, macht es sauberer und senkt die Rechnungen der Kunden, die das kommunale Solarprogramm abonnieren.
Zum Beispiel installierte Solar Landscape, ein kommunaler Solarentwickler, Photovoltaikmodule auf vier Lagerhäusern im Besitz von Duke Realty im nördlichen Teil von New Jersey und meldete dann Abonnenten an. Eine von ihnen war Esleydy Cabada, eine Vorschullehrerin und Mutter von drei Kindern in Avenel, NJ, die sagte, ihre monatlichen Stromkosten seien gesunken, nachdem sie sich dem kommunalen Solarprogramm in ihrer Gegend angeschlossen hatte.
Frau Cabada sagte, dass die Teilnahme an dem Programm kostenlos sei. Sie bekommt jetzt zwei monatliche Rechnungen – eine von ihrem Versorgungsunternehmen Public Service Electric & Gas und eine von Solar Landscape – aber die Gesamtkosten sind geringer als früher.
„Ich spare Geld“, sagte sie und fügte hinzu, dass sie sich auch gut fühle, weil sie „Teil davon ist, dem Planeten zu helfen“.
Gemeindedachprojekte wie das von Ms. Cabada abonnierte haben einen weiteren Vorteil: Da sie weitgehend unsichtbar sind, stoßen sie nicht auf Widerstand, wie es Solarparks auf dem Boden manchmal tun.
Und die Lager selbst sind bereits an das Stromnetz angeschlossen und befinden sich in der Nähe von Kunden, die davon profitieren können.
„Wenn Sie sich ein Distributionszentrum als ein Gebäude zum Vertrieb von Waren vorstellen, ist es aufgrund seiner Größe und Lage auch ein sehr natürlicher Ort, um Strom zu verteilen“, sagte Drew Torbin, der Geschäftsführer von Black Bear Energy, ein Berater an Immobilienunternehmen mit Sitz in Boulder, Colorado.
Black Bear half beim Aufbau eines Solarprojekts auf dem Dach einer Gemeinde – angeblich das größte des Landes – auf einem Lagerhaus, das STAG Industrial in Hampstead, Maryland, gehört. Der Trust vermietet das 1,1 Millionen Quadratfuß große Gebäude an Penguin Random House – es ist verwendet, um Produkte von Marvel Comics zu lagern und zu versenden – und sein 23 Hektar großes Dach an Summit Ridge Energy, einen Solarentwickler in Arlington, Virginia.
Die Solaranlage von Summit Ridge kann 9,2 Megawatt Strom erzeugen, erneuerbare Energie in das Netz einspeisen und die Stromrechnungen für etwa 1.300 Haushalte und Unternehmen im Versorgungsgebiet des lokalen Versorgungsunternehmens senken, das Baltimore und 10 Bezirke von Maryland umfasst.
„Das sind Mini-Kraftwerke“, sagte Steve Raeder, Geschäftsführer von Summit Ridge, das 13 Gemeinschafts-Solarprojekte auf Lagerhausdächern abgeschlossen hat und 24 weitere in diesem Jahr fertigstellen soll.
STAG, die das Gebäude im Jahr 2013 erworben hat, hat die vorhandene Beleuchtung und HLK noch nicht ersetzt, da diese Systeme immer noch gut laufen, sagte Herr LaMont. Und obwohl Solarstrom an Abonnenten gesendet wird, läuft das im Jahr 2000 gebaute Lagerhaus vom Stromnetz und nicht von der Dachanlage.
Dennoch leistet das kommunale Solarprojekt viel mehr als eine kleinere Solaranlage, die das Gebäude allein mit Strom versorgt, sagte Herr Torbin. „Das Dach wird voll ausgeschöpft“, sagte er.