Hausverkäufe geraten im ganzen Land ins Stocken, da eine Welle von Abwärtsbewertungen kaltes Wasser auf den brandaktuellen Immobilienmarkt ergießt.
Seit fast zwei Jahren stürmen die Immobilienpreise nach oben, wobei das durchschnittliche Haus jetzt 286.079 £ wert ist – laut Halifax allein in den letzten 12 Monaten um 10,8 Prozent gestiegen.
Die hohe Nachfrage unter den Käufern, die mehr Platz suchen, gepaart mit einem knappen Angebot, hat Bieterkriege ausgelöst und die Angebote weit über die geforderten Preise gedrückt.
Überhitzter Markt: Die hohe Nachfrage bei Käufern, die mehr Fläche suchen, und ein knappes Angebot haben Bieterkriege ausgelöst und die Angebote weit über die geforderten Preise gedrückt
Aber Makler sagen, dass sie jetzt sehen, wie die Kreditgeber auf die Bremse treten und den Wert von Häusern zunehmend um Zehntausende von Pfund senken.
Dies bedeutet, dass Banken und Bausparkassen glauben, dass eine Immobilie den vereinbarten Preis nicht wert ist, und reduzieren daher ihre Kreditsumme.
Wenn Käufer die gewünschte Hypothek nicht sichern können, müssen sie mit dem Verkäufer einen günstigeren Preis aushandeln oder das zusätzliche Geld auftreiben, um die Lücke zu schließen.
Wenn beides nicht möglich ist und ein anderer Kreditgeber keine größere Hypothek anbietet, können ganze Ketten zusammenbrechen.
Experten warnen, dass dies der erste Hinweis darauf sein könnte, dass der Immobilienboom nach der Pandemie zu Ende geht.
Emma Jones, Maklerin und Eigentümerin von Alder Rose Mortgage Services, behauptet, dass rund einem Fünftel ihrer Kunden jetzt mitgeteilt wird, dass ihre Immobilie weniger wert ist als der geforderte Preis.
„Wir haben in den letzten Monaten etwa doppelt so viele Abwärtsbewertungen erlebt wie zuvor“, sagt sie.
„Es deutet darauf hin, dass die Kreditgeber vorsichtiger sind. Und das sehen wir auf ganzer Linie und auch bei Ferienunterkünften.’
Die Bank sagte, das Haus sei 35.000 £ weniger wert als unser Angebot
Maria Ivanovas Traumhaus wurde um 35.000 £ abgewertet
Maria Ivanova war verzweifelt auf der Suche nach einem größeren Zuhause für ihre dreiköpfige Familie. Sie und ihr Ehemann Pawel Szweda, 43, besaßen eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Greenwich, London, wo sie mit ihrer Tochter Julia, sieben, lebten.
Im Februar fanden sie ein Einfamilienhaus mit drei Schlafzimmern in Bexleyheath mit einem Preis zwischen 440.000 und 460.000 Pfund.
Maria, 33, die eine Kneipe betreibt, sagt: „Uns wurde gesagt, dass mindestens zwei weitere Zuschauer an dem Haus interessiert seien, also haben wir zwei Tage später ein Angebot von 455.000 Pfund gemacht.“
Ihr Kreditgeber wertete die Immobilie jedoch auf 420.000 £ ab.
Glücklicherweise stimmten die Verkäufer nach einigen Verhandlungen zu, 427.000 Pfund zu akzeptieren – und Maria und Pawel konnten die zusätzlichen 7.000 Pfund bezahlen.
Maria sagt: „Ich war schockiert, als ich herausfand, dass die Bewertung so viel niedriger war als der geforderte Preis.
“Hätten die Anbieter nicht einem niedrigeren Angebot zugestimmt, wären wir wahrscheinlich weggegangen.”
Laut den jüngsten Zahlen von Halifax verlangsamte sich das Wachstum der Hauspreise im vergangenen Monat und stieg mit einer Rate von 1,1 Prozent gegenüber 1,5 Prozent zwischen Februar und März.
Und die Analysten von Capital Economics sagen voraus, dass die Preise im nächsten Jahr um 3 Prozent fallen werden.
Zunehmende Berichte über Abwertungen unterstützen den Trend, sagen Experten.
Dominik Lipnicki, Direktor bei Your Mortgage Decisions, sagt: „Es liegt in der Natur des Menschen, dass Gutachter möglicherweise vorsichtiger sind, wenn sie wissen, dass es einen so langen Zeitraum mit steigenden Hauspreisen gegeben hat.
“Wenn dies kein Ausreißer, sondern ein allgemeiner Trend ist, könnte dies ein Zeichen dafür sein, dass sich das Immobilienpreiswachstum bald verlangsamen wird.”
In den letzten zwei Jahren war Wales die Region mit den meisten Abwertungen, die laut einer Untersuchung des Immobilienkaufspezialisten HBB Solutions verzeichnet wurden.
Und es deutet darauf hin, dass es bei 63 Prozent aller Transaktionen zu Abwärtsbewertungen kam.
Unrealistische Preise: Makler sagen, sie sehen jetzt, dass die Kreditgeber auf die Bremse treten und den Wert von Häusern zunehmend um Zehntausende von Pfund senken
Carol Peett, Geschäftsführerin der Einkaufsagentur West Wales Property Finders, die seit 18 Jahren in der Gegend arbeitet, sagt, dass Käufer eine hohe Anzahlung leisten sollten, bevor sie für Häuser in beliebten Küstenstädten bieten, da es schwierig ist, Preisnachlässe auszuhandeln.
Sie sagt: „Es ist nicht ungewöhnlich, dass 600.000-Pfund-Angebote um 50.000 Pfund herabgesetzt werden, da Bieterkriege zu überhöhten Angeboten führen.
„Und der Wettbewerb um einige Immobilien ist so hart, dass die Verkäufer wissen, dass sie einen anderen Käufer finden werden, der bereit ist, den Preis zu zahlen.
„Einer unserer Kunden, der eine Immobilie mit herrlichem Meerblick kaufte, ließ sie um 45.000 £ herabsetzen.
„Glücklicherweise hatte ich sie gewarnt, dass dies wahrscheinlich der Fall sein würde, und sie hatten eine ausreichend große Kaution, um die Differenz zu decken.
“Dies ist ein großer, großer Schluckauf für viele Leute, die Immobilien in Wales kaufen, und es führt dazu, dass Ketten zusammenbrechen.”
Kate Burns, Gründerin von KB Mortgage Services in Huddersfield, sagt, sie habe in den letzten zwei Monaten auch einen Anstieg der Abwärtsbewertungen erlebt.
Einer ihrer Kunden hatte ein Angebot von 300.000 £ für ein Reihenendhaus mit vier Schlafzimmern in Halifax angenommen, aber der Kreditgeber sagte, er glaube, es sei nur 270.000 £ wert.
„Im Moment versucht der Käufer, den Preis auf 287.500 £ herunterzuhandeln.
„Sie haben derzeit eine Hypothek von 2,29 Prozent mit einer Kaution von 15 Prozent – aber wenn sie mehr Kredite aufnehmen müssen, wird ihnen ein höherer Zinssatz von 2,5 Prozent berechnet.“
Käufer mit kleineren Einlagen zahlen in der Regel viel höhere Zinsen. Die Hypothekenzinsen sind im historischen Vergleich immer noch relativ niedrig, sind aber leicht gestiegen.
Laut dem Datenanalysten Moneyfacts kostet die durchschnittliche zweijährige Festhypothek jetzt 3,03 Prozent gegenüber 2,57 Prozent im letzten Jahr.
Der Leitzins der Bank of England stieg letzte Woche auf 1 Prozent – die vierte Erhöhung in Folge in fünf Monaten – was die Kreditkosten noch weiter in die Höhe treiben wird.
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