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ICHn 2015, ein Physiotherapeut namens Nathan Dugan, zog nach Whitefish, Montana, und verliebte sich in den Ort. Wie konntest du das nicht? Die Gletscher, die Kiefernluft, das Kleinstadtgefühl. Whitefish war immer teuer: Als er dort ankam, campte Dugan einen Monat lang, bevor er ein bezahlbares Zuhause fand. Doch während der Pandemie wurde es deutlich teurer, als wohlhabende Rentner und digitale Nomaden den winzigen Wohnungsmarkt der Kleinstadt überschwemmten. Leute aus anderen Bundesstaaten machten Bargeldangebote für Häuser, ohne dass jemand sie gesehen hätte. Airbnbs begann, auf Bay-Area-Preise zu setzen. Die Mieten sind ausgetrocknet. Dies ist in ganz Amerika zu einer vertrauten Geschichte geworden, wo die Immobilienkrise so schlimm geworden ist, dass sogar ländliche Gemeinden im Norden Montanas die Krise zu spüren bekommen.
Hier ist eine weitere bekannte Geschichte: Um aus dem Immobilien-Goldrausch Kapital zu schlagen, schlug ein Entwickler den Bau einer hübschen Wohnanlage mit 318 Wohneinheiten nördlich der Innenstadt am Whitefish Lake vor. Das Anwesen würde eine Reihe niedriger Wohngebäude und Stadthäuser umfassen, darunter auch Einheiten, die Familien mit niedrigem Einkommen vorbehalten sind. Die Bewohner von Whitefish gerieten in Panik. Hunderte reichten Briefe an den Planungsausschuss der Stadt ein. Lokale Philanthropen, einige Milliardäre, drohten Berichten zufolge damit, den örtlichen gemeinnützigen Organisationen ihre Unterstützung zu entziehen, wenn die Stadtverwaltung den Vorschlag nicht ablehnte. Fast 200 Menschen kamen zu einer öffentlichen Marathon-Versammlung, einer von mehreren, um über und größtenteils gegen das Projekt zu streiten: Es würde zu hoch aussehen, den See verschmutzen, den Nachthimmel mit Licht verschmutzen, den Charakter des Viertels verändern, das betonen Schulen und medizinische Einrichtungen der Gemeinde werden zerstört, Lebensräume für Wildtiere werden zerstört und der Verkehr nimmt zu, was den Einsatz von Schneepflügen behindern und Familien gefährden würde, die vor Waldbränden fliehen. Die Stadt lehnte den Vorschlag ab.
Dugan war bei diesem Treffen dabei und ging erzürnt. „An Orten wie diesem gibt es eine Bauchreaktion: Jede Entwicklung ist schlecht, und wir müssen jede Entwicklung stoppen, um das zu erhalten, was wir haben.” er sagte mir. „Aber die Leute, die zu diesem Treffen kamen, waren alle älter und im Allgemeinen sehr wohlhabend.“ Sie ließen es so klingen, als würde die neue Entwicklung ihr Leben ruinieren, sagte er. Aber diesen Leuten ging es gut. Sie hatten bereits ein Zuhause in Whitefish.
Hier wird es anders. NIMBYs haben das Angebot an Häusern im ganzen Land gedrosselt. In Montana achtete die Landesregierung nicht nur darauf, sondern bereitete sich auch darauf vor, etwas dagegen zu unternehmen. Zur gleichen Zeit, als Dugan über seine Nachbarn in Whitefish schwärmte, machten sich Analysten in Helena Sorgen über die Vertreibung von Familien aus der Mittelschicht, und Politiker in Bozeman hörten Beschwerden über lange Arbeitswege. „Ich kann in keiner Gemeinde in Montana ein Rathaus eröffnen, ohne die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu gewährleisten“, sagte mir Gouverneur Greg Gianforte. „Die Immobilienpreise sind einfach außer Kontrolle geraten.“
Im vergangenen Juli gründete Gianforte eine Task Force für den Wohnungsbau, die Hausbauer, Politiker, Experten und Befürworter zusammenbrachte, darunter Dugan, der daraufhin eine gemeinnützige Wohnungsbauorganisation namens Shelter WF gegründet hatte. Im Oktober legte die Gruppe den Staatsbeamten eine Reihe von Vorschlägen vor; im Dezember an örtliche Beamte. Der Gesetzgeber von Montana debattierte eine Reihe von Gesetzentwürfen, die auf diesen Empfehlungen basierten. Dann ist es diesen Frühling an ihnen vorbeigegangen. Der Staat änderte seine Landnutzungspolitik. Es hat sich auf eine dichte Bebauung eingestellt. Dies geschah auf parteiübergreifender Basis und mit Warp-Geschwindigkeit.
Montana ist nur ein Bundesstaat. Aber es hat etwas – und vielleicht genug – getan, um seine Immobilienkrise zu lösen.
Öim letzten Jahrzehnt und Wandel hat sich die Wohnungsnot des Landes von Küstenstädten über Vororte und Satellitenstädte bis hin zu ländlichen Gemeinden und Kleinstädten im Gebirgswesten, in den Ebenen und im inneren Süden ausgeweitet. Fannie Mae schätzt, dass das Land 4,4 Millionen weitere Wohnungen benötigt. Die National Association of Realtors beziffert die Zahl auf 5,5 Millionen. Aber das Land baut nicht genügend Häuser, um die Lücke zu schließen oder überhaupt mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten.
Millionen Familien sitzen in Wohnungen fest, in denen sie nicht leben wollen, und zahlen Preise, die sie sich nicht leisten können. Schließlich ziehen viele in kostengünstige Regionen des Landes mit niedrigem Lohn um. „Bereits vor der Pandemie gab es einen zunehmenden Trend, dass Menschen teure Küstengebiete wie San Francisco, Los Angeles und New York verließen, um an günstigere Orte zu ziehen“, sagte mir Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin. „Dann kam die Pandemie und der Trend beschleunigte sich.“
In den letzten Jahren hat diese Migration Montana beflügelt oder geschadet, je nachdem, wie man es betrachtet. Die Bevölkerung des Bundesstaates stieg von Mitte 2020 bis Mitte 2021 um 1,6 Prozent, schneller als die von 47 anderen Bundesstaaten. In Montana kamen fast 20.000 Einwohner hinzu, während nur 3.000 neue Einfamilienhäuser zugelassen wurden. Die Immobilienpreise stiegen innerhalb weniger Monate um fast 50 Prozent.
Als die Pandemie ausbrach, herrschte in Montana bereits Wohnungsmangel; Tatsächlich gab es einige davon. Erstens ein Verfallsproblem. Der Bau neuer Wohnungen in den ländlichen Gebieten Montanas ist teuer, weshalb viele Bewohner heruntergekommene und manchmal gefährliche Wohneinheiten bewohnen. (Dies ist ein besonderes Problem in den Indianerreservaten Montanas.) „Wenn man sich die Bevölkerungszahlen und die Anzahl der Wohneinheiten in diesen ländlichen Gebieten ansieht, ist das nicht der Fall sehen so schlimm“, sagte mir Andrew Aurand von der National Low Income Housing Coalition. „Aber wenn man sich das anschaut Qualität Die Wohnungskrise ist ernst.“
Zweitens der angespannte Markt in Resort-, Gateway- und Zweitwohnsitzgemeinden. Milliardäre aus Küstenstädten und reiche Rentner kaufen weiterhin Ranches und Lodges in Montana auf. Ihre geringen Konsumausgaben schaffen Arbeitsplätze. Aber die Leute, die diese Jobs haben, leben am Ende in Wohnmobilen in der Nähe oder in Häusern weit, weit weg, weil es einfach nicht genug Wohnraum gibt.
Drittens mangelt es an bezahlbarem Wohnraum in den Bevölkerungszentren Montanas wie Billings und Missoula. „Die Rechnung geht nicht auf“, sagte mir Jeffrey Lubell, Direktor für Wohnungsbau und Gemeinschaftsinitiativen bei Abt Associates, wenn es darum geht, dass Bauherren überall im Land Wohnungen für Geringverdiener schaffen, ohne dafür staatliche Subventionen zu erhalten. Besonders in Montana geht die Rechnung nicht auf, wo gefrorener Boden die Bausaison verkürzt und der Mangel an qualifizierten Handwerkern die Kosten in die Höhe treibt.
Diese Probleme kollidierten mit dem Bevölkerungsanstieg des Staates während der Pandemie. „Ich fing an, mich umzusehen und zu denken: Heilige Kuh, die Preise steigen„, sagte mir Christopher Dorrington, der Direktor des Montana Department of Environmental Quality und Vorsitzender der Wohnungsbau-Task Force von Gianforte. Der Staat hatte plötzlich eine bemerkenswerte obdachlose Bevölkerung; Stadtplätze und unbebaute Grundstücke, die im Sommer mit Zelten gefüllt sind. Alle außer den sehr wohlhabenden Familien fühlten sich angespannt. „Sie konnten nicht umziehen, weil das Angebot so knapp war“, erzählte mir Adam Hertz, ein Immobilienentwickler und ehemaliges Mitglied des Montana-Hauses.
Gianforte sagte, die Antwort sei für ihn offensichtlich: Montana habe eine Versorgungskrise. Es brauchte eine Versorgungslösung. Seine Arbeitsgruppe fand bald heraus, wie man in Montana mehr Wohnraum schaffen kann: Ermöglichen Sie es den Menschen, Wohneinheiten nach eigenem Recht zu bauen, anstatt jede Entwicklung einem elenden, teuren Verhandlungsprozess zu unterziehen. Fördern Sie eine dichte Bebauung in bereits dichten Gebieten. Bürokratie abbauen. Tatsächlich gab es in Montana bereits ziemlich lockere Bauvorschriften, und der Gesetzgeber lockerte sie noch weiter, indem er neben vielen anderen Änderungen und Investitionen praktisch die Bebauung von Einfamilienhäusern verbot und Städte und Gemeinden daran hinderte, belastende Bauvorschriften einzuführen.
„Wir haben offensichtlich nicht damit gerechnet, dass wir so große Erfolge erzielen können“, sagte mir Kendall Cotton, der Gründer der örtlichen Denkfabrik Frontier Institute und eine treibende Kraft hinter den Wohnungsbaugesetzen. „Wir dachten, dass vielleicht ein Gesetzesentwurf verabschiedet wird. Am Ende haben wir fast alles bekommen, was wir wollten.“
Montanas Richtlinien sind nicht perfekt. Experten sagten mir, dass es immer noch nicht genügend Anreize für Entwickler gibt, Wohneinheiten für Geringverdiener zu schaffen. Die Wohnkosten werden nicht sofort sinken, weil Bauen Zeit braucht (und weil hohe Zinsen die Entwicklungspipeline eingefroren haben). Befürworter der Armutsbekämpfung sagten, Montana habe einen schwachen Mieterschutz und zu wenig Ressourcen für Mieter in Schwierigkeiten.
Dennoch jubeln Immobilienexperten im ganzen Land. Montana verfügt heute wohl über die entwicklungs- und wohnungsfreundlichste Politik aller Bundesstaaten. Wie kam es zu diesem politischen Phänomen, und zwar so schnell?
Die Erklärung hat etwas mit der Natur der Immobilienkrise in Montana und etwas mit der Natur von Montana selbst zu tun. Die Tatsache, dass so viele Menschen in einem so kleinen Staat betroffen waren, veranlasste den Gesetzgeber sofort zum Handeln. „Wir waren Opfer unseres eigenen Erfolgs“, sagte mir Hertz, der Entwickler und ehemalige Staatsvertreter. „Wir haben all diese Diskussionen darüber geführt, wie man Menschen dazu bringen kann, nach Montana zu ziehen und hier ein Unternehmen zu gründen: Wie bekommen wir mehr Tourismus in Montana? Wie bekommen wir Technologieunternehmen hierher? Wir bekamen die Nachfrage, und wow, wir wurden auf der Angebotsseite völlig auf dem falschen Fuß erwischt.“
Ausnahmsweise hat auch die Politik geholfen. Montana hatte von Anfang an niedrigere Immobilienpreise und weniger Entwicklungshindernisse als andere Bundesstaaten. Republikaner mit einer ausgeprägten libertären Ausrichtung, wie Gianforte selbst, sind ein mächtiger Block und zufällig die Art von Leuten, die gerne Bürokratie abbauen. Zu ihnen gesellten sich Umweltschützer gegen Zersiedelung, studentische Aktivisten, Befürworter der Stadtdichte, Immobilienentwickler und Anti-Armuts-Liberale, die eine Koalition bildeten, die von ganz links bis ganz rechts reichte. Die Tatsache, dass Gianforte das Thema so stark vorangetrieben hat und dass Montanas Legislative nur alle zwei Jahre zusammentritt, erhöht den Druck auf diese gewählten Beamten, etwas Großes zu erreichen.
Doch der vielleicht größte Motivationsfaktor – der von fast jedem Montananer, mit dem ich gesprochen habe, erwähnt wurde – war Kalifornien. Montana wollte nicht, dass die Zersiedelung seine Wildnis ruinierte, wie es im Central Valley und entlang der Pazifikküste der Fall war. Montana wollte die himmelhohe Ungleichheit und die riesige Obdachlosenbevölkerung in San Francisco nicht. Montana wollte nicht, dass Familien der Mittelklasse verdrängt werden, wie es in Oakland und San Diego der Fall war. Montana wollte seine eigene Wirtschaft nicht drosseln, wie es die Bay Area tat.
„Wenn Sie eine Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser vornehmen und den Kopf vergraben, werden Sie irgendwann mit den Problemen von San Francisco konfrontiert sein. Es sind nicht nur die hohen Wohnkosten. Es gibt hohe Lebenshaltungskosten, Vermögensungleichheit, Obdachlosigkeit und Kriminalität“, sagte Fairweather von Redfin. „Alle Städte sollten sich San Francisco als Beispiel dafür ansehen, was passiert, wenn man nichts tut.“ Montana profitierte von den Fehltritten Kaliforniens und lernte von seinen YIMBY-Befürwortern.
Viele andere Gemeinden tun dasselbe. Washington und Maine verbieten die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser, wie Oregon es 2019 getan hat. Eine Reihe von Städten erlaubt Gebäude mit Einzelzimmerbelegung, schafft Mindestparkplätze ab und erlaubt Hausbesitzern den Bau von Zweitwohnungen auf ihren Grundstücken. YIMBY-Gruppen bedecken das ganze Land und drängen auf eine dichtere Entwicklung. Dugan’s ist einer von ihnen. Er hofft, dass die neue Politik des Staates das Wohnungsangebot in Whitefish erhöhen wird, wo er und sein Partner gerade – endlich – ein Haus gekauft haben.