Während der Pandemie baute mein Vater in der Garage am Ende unseres Gartens ein Badezimmer und eine Küche ein und vermietete sie für einen symbolischen Betrag von 300 £ pro Monat an einen Freund.
Der Mann hatte ein Zimmer in einem Haus in der Nähe gemietet und wurde zu Beginn der Pandemie von seinem Vermieter vertrieben und konnte nirgendwo anders hingehen.
Mein Vater hat gerade versucht, jemandem ein Zuhause zu bieten, aber jetzt sagt der Rat, dass die umgebaute Garage illegal ist, der Mieter ausziehen muss und dass sie abgerissen werden muss.
Das Haus steht auf meinen Namen und ich habe Angst, in Schwierigkeiten zu geraten und eine Geldstrafe zu bekommen, aber ich möchte niemanden obdachlos machen oder die Garage demolieren. Kann ich irgendetwas tun? GK
Einige Kommunen haben spezialisierte Durchsetzungsteams eingerichtet, um gegen gemietete Nebengebäude vorzugehen (Archivbild).
Die MailOnline-Immobilienexpertin Myra Butterworth antwortet: Im Allgemeinen ist es schwierig, eine Baugenehmigung für den Umbau einer Garage in ein Wohnhaus zu erhalten.
Planer sehen es nicht gerne, wenn Grundstücke in zwei Wohneinheiten unterteilt sind, bei denen eine unmittelbar hinter der anderen liegt.
Wir sprechen mit einem Planungsexperten darüber, ob Sie gegen die Planungskontrolle verstoßen und ob eine Straftat vorliegt, und darüber, was Sie tun können, um die Situation zu lösen.
Martin Gaine, ein zugelassener Stadtplaner, antwortet: Wenn es eine Sache gibt, die den Planungsbeamten ganz schön auf die Nerven geht, dann ist es das, was sie „Betten in Schuppen“ nennen – Menschen, die in umgebauten Nebengebäuden leben.
Es handelt sich um ein umstrittenes Thema, und einige Kommunen verfügen über spezialisierte Durchsetzungsteams, die speziell auf vermietete Nebengebäude abzielen.
In Ihrem Fall hat Ihr Vater dem Mieter in einer schwierigen Zeit einen guten Gefallen getan, und obwohl einige umgebaute Nebengebäude Todesfallen sind, sind viele gut gebaut und verfügen über jeglichen modernen Komfort.
Planer sehen es nicht gern, wenn Grundstücke in zwei Wohneinheiten aufgeteilt werden, bei denen eine direkt hinter der anderen liegt – eine sogenannte Tandembebauung
Die besten Garten-Lodges sind maßgeschneidert, komfortabel und energieeffizient.
Dennoch hat der Rat Recht, dass Sie gegen die Planungskontrolle verstoßen.
Durch den Einbau einer Küche und eines Badezimmers in das Nebengebäude und die anschließende Vermietung an einen Dritten hat Ihr Vater ein unabhängiges, eigenständiges Wohnhaus geschaffen, für das er eine Baugenehmigung benötigte.
Es ist äußerst schwierig, eine Baugenehmigung für den Umbau einer Garage in ein Wohnhaus zu erhalten.
Planer sehen es nicht gern, wenn Grundstücke in zwei Wohneinheiten aufgeteilt werden, bei denen eine direkt hinter der anderen liegt – eine sogenannte Tandembebauung.
Auch für neue Häuser und Wohnungen gelten strenge Mindeststandards, darunter Mindestgrundflächen und Anforderungen an Licht, Ausblick, Privatsphäre, Gartenfläche und Parkplätze.
Laut Planungsexperte Martin Gaine sehen Planer keine Aufteilung von Grundstücken in zwei Wohneinheiten, bei denen eine direkt hinter der anderen liegt
Die „Vier-Jahres-Regel“
Nach der sogenannten „Vier-Jahres-Regel“ wird ein Umbau zur Schaffung einer neuen Wohnung nach Ablauf von vier Jahren planungsrechtlich zulässig.
Sie sagen jedoch, dass Ihr Vater die Küche und das Badezimmer während der Pandemie installiert hat, also vermutlich vor knapp vier Jahren.
Es scheint daher unvermeidlich, dass Sie das Nebengebäude wieder in eine Garage umwandeln müssen. Ich empfehle Ihnen, mit dem Vollzugsbeamten zusammenzuarbeiten, um herauszufinden, wie Sie die Situation am besten lösen können.
Wenn die Garage in ein Wohnhaus umgewandelt wurde und nicht als Wohnhaus gebaut wurde, ist es unvernünftig, von Ihnen den vollständigen Abriss zu verlangen. Ich verstehe nicht, warum man es nicht als Garage behalten kann.
Es sollte ausreichen, dass Sie die rechtswidrige Entwicklung rückgängig machen, indem Sie den Mieter entfernen und Küche und Bad demontieren.
Vollzugsbeamte sind keine Ungeheuer – sie sind da, um zu helfen.
Sie reagieren gut auf Menschen, die ihnen gegenüber offen und ehrlich sind.
Sie ziehen es vor, dass die Situation einvernehmlich gelöst wird, ohne dass formelle Durchsetzungsmaßnahmen erforderlich sind.
Sie geben Ihnen in der Regel genügend Zeit, um dem Mieter die Kündigung zuzusenden und ihn zu räumen sowie Handwerker mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten zu beauftragen.
Es ist kein Verbrechen, gegen die Planung zu verstoßen, und das System ist nicht dazu da, Sie zu bestrafen.
Sie müssen sich keine Sorgen darüber machen, in Schwierigkeiten zu geraten oder mit einer Geldstrafe belegt zu werden – eine Straftat liegt nur dann vor, wenn die Gemeinde einen Vollstreckungsbescheid zustellt und Sie diesem nicht nachkommen.
Der Zweck der Einschaltung des Vollstreckungsbeamten und der Suche nach einer einvernehmlichen Lösung besteht darin, einen Vollstreckungsbescheid gänzlich zu vermeiden.
Wenn der Rat einen Vollstreckungsbescheid zustellt, ist es wichtig, dass Sie den Rat eines Anwalts oder Planungsberaters mit Erfahrung in der Planung von Durchsetzungsfragen einholen.
Möglicherweise müssen Sie gegen die Mitteilung Berufung einlegen, und die Nichteinhaltung hat rechtliche Konsequenzen, einschließlich des Risikos einer strafrechtlichen Verfolgung.
Martin Gaine ist zugelassener Stadtplaner und Autor von „How to Get Planning Permission – An Insider’s Secrets“.
Luxus-Spa dem Erdboden gleichgemacht
Der Abriss des nicht genehmigten Luxus-Spa-Komplexes im Wert von 200.000 Pfund im Haus der Tochter von Captain Tom Moore
Das Problem des Umbaus von Gebäuden ohne Baugenehmigung war in den letzten Wochen aufgrund des genehmigten Luxus-Spa-Komplexes im Wert von 200.000 Pfund im Haus der Tochter von Kapitän Tom Moore in den Schlagzeilen.
Die Familie von Kapitän Tom verlor eine Berufung gegen den Central Bedfordshire Council, ihren Spa-Komplex zu behalten, nachdem ein Bauinspektor entschieden hatte, dass dieser „im Widerspruch zu ihrem denkmalgeschützten Haus“ stünde.
Der Central Bedfordshire Council erließ im vergangenen Juli einen Vollstreckungsbescheid zum Abriss des nicht genehmigten Gebäudes und seine Berufung wurde im vergangenen November abgewiesen.
Der Abriss des genehmigten, 200.000 Pfund teuren Luxus-Spa-Komplexes im Haus der Tochter von Kapitän Tom Moore wurde diesen Monat endlich abgeschlossen.
Luftaufnahmen zeigen, dass das Gebäude nur noch ein nackter Schlammfleck ist, nachdem die Arbeiter die einwöchige Arbeit an ihrem 1,2 Millionen Pfund teuren Haus in Marston Moretaine, Bedfordshire, abgeschlossen hatten.