Sprechen Sie im Moment mit jedem Immobilienmakler oder Immobilienexperten, und eine Frage ist in aller Munde, wenn es um den Wohnungsmarkt geht. Und es ist dies: „Wird dies eine Verlangsamung sein oder stehen wir jetzt in Bezug auf einen Immobilienpreiscrash am Rande der Klippe?“ Jeder, der sagt, dass er Ihnen eine definitive Antwort darauf geben kann, blufft.
Der Immobilienmarkt ist bekanntermaßen schwer vorhersehbar. In den letzten Jahren sollten die Brexit-Unsicherheit und die Pandemie das Preiswachstum gestoppt haben. Aber das tat es nicht.
Tatsächlich sind die Preise nicht nur nicht gefallen, sondern in den letzten zwei Jahren zu selten gesehenen Raten gestiegen. Fast jeder Bereich hat eine zweistellige Preisinflation erlebt, wobei viele Standorte ein beispielloses Wachstum von 15 bis 18 Prozent verzeichneten.
Wir sehen jetzt, dass diese atemberaubenden Anstiege nachlassen und der Markt langsam zu so etwas wie Normalität zurückkehrt.
Was halten die letzten fünf Monate des Jahres 2022 bereit?
Um das zu beantworten, müssen wir uns ansehen, welche Faktoren uns dahin gebracht haben, wo wir jetzt sind, und was sich geändert hat.
Jahrelang schwankten und fielen die Immobilienpreise und spiegelten das Weltgeschehen wider.
Es schien einen ziemlich vorhersehbaren Zyklus von Preiserhöhungen für etwa ein Jahrzehnt zu geben, gefolgt von einer Neuanpassung – manchmal ein schwerwiegender Zyklus, der einige Jahre andauern würde, bevor die Preise wieder ihren Aufwärtstrend begannen.
Dies änderte sich jedoch mit dem Finanzcrash von 2008.
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Lange Zeit war es für die meisten unmöglich, eine Hypothek zu bekommen, und die Preise fielen, die britische Wirtschaft war in Aufruhr, und die Menschen hörten einfach auf, Geld auszugeben oder Schulden aufzunehmen, und wo sie konnten, sparten sie.
Die Bank of England senkte aus Angst vor einer Stagflation die Zinssätze von über fünf Prozent Anfang 2008 auf nur noch 0,5 Prozent ein Jahr später.
Brexit-Sorgen ließen die Zinsen noch weiter auf nur 0,25 Prozent und erneut auf 0,1 Prozent fallen, um dem wirtschaftlichen Schock von Covid entgegenzuwirken.
Bei so niedrigen Zinsen war es billig und einfach, Geld zu leihen, und es gab fast keinen Grund, Bargeld auf der Bank zu lassen – bei diesen Zinsen bringen 100.000 £ 100 £ pro Jahr!
Das gab uns einen doppelten Schlag. Ein Ansturm von Vermietern auf der Suche nach einem besseren Zuhause für ihr Geld als die Bank und Hauskäufer, die sich beeilen, die Rückzahlungen für eine Hypothek zu nutzen, die weit weniger als die Miete kostet.
Fügen Sie den Post-Lockdown-Effekt des „Wettlaufs um den Weltraum“ und den schlecht beratenen Stamp Duty-Feiertag hinzu, und seine kleinen Wunderpreise gingen durch die Decke.
Regierungen und Banken sollten nicht überrascht sein, wenn Menschen so viel leihen, wie ihnen jemand vernünftigerweise leiht. Es ist die menschliche Natur. Immobilienmakler wissen das genau.
Wenn sich ein Antragsteller registriert, um bis zu 250.000 £ zu suchen, wird er ihm Immobilien bis zu 290.000 £ zusenden.
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Es ist so üblich, dass Agentursoftware automatisch einen Prozentsatz hinzufügt, wenn ein Spiel läuft.
Die Preise stiegen, stiegen und stiegen wieder. Was hat sich also geändert? Nun, Zinssätze für den Anfang.
Letztes Weihnachten lag der Leitzins um ein Prozent niedriger als heute – das ist ein gewaltiger Sprung von 0,25 Prozent, und die Kreditgeber berücksichtigen die Erhöhungen und prognostizieren weitere Erhöhungen, was bedeutet, dass festverzinsliche Kredite teurer sind.
Das hat den Eigentümern und Käufern gleichermaßen Geld aus der Tasche gezogen und die Ambitionen, die Schulden zu verschieben oder zu erhöhen, gezügelt.
Aber es spielen auch andere Faktoren eine Rolle, die die kleinen Zinserhöhungen unbedeutend erscheinen lassen.
Ich spreche natürlich von der Krise der Lebenshaltungskosten, die uns alle betrifft. Lebensmittel, Heizung, Steuern und Treibstoff sind alle um zweistellige Prozentsätze gestiegen.
Noch mehr Geld aus den Taschen zu nehmen, wird bis zum Winter die größte Bedrohung für den jetzt ziemlich fragilen Immobilienmarkt sein.
Weitere negative Auswirkungen können durch Streiks verursacht werden, die unser Leben voraussichtlich wieder prägen werden.
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Jeder wird sich finanziell unsicherer fühlen, wenn er nach Möglichkeiten sucht, die Preisdifferenz zu bezahlen.
Könnte dies der Katalysator sein, der einen freien Fall der Preise einleitet? Es könnte.
Aber es gibt auch viele Dinge, die helfen, den Markt auszugleichen. Wenn die Inflation steigt, verlieren Ersparnisse real an Wert.
Renditen von mehr als fünf Prozent aus Immobilien werden Vermietern attraktiver erscheinen.
Die Mieten werden steigen, was viele der Erstkäufer, die derzeit auf der Hut sind, dazu drängt, den Umzug zu machen.
Darüber hinaus wird die Regierung wahrscheinlich erneut eingreifen, um die Dinge zu stützen, vielleicht mit Änderungen an der Stempelsteuer, um ein größeres Angebot zu fördern, um Käufer anzulocken.
Die Zinsen steigen, aber sie sind immer noch sehr niedrig, und die Leute werden sie bald zu einem günstigen Zinssatz fixieren wollen – das wird auch Nachfrage schaffen.
Es besteht kein Zweifel, dass die mehrfachen Zinserhöhungen in den letzten Monaten und die sehr reale Möglichkeit weiterer Zinserhöhungen allen Hausbesitzern und Käufern große Sorgen – ja sogar Angst – bereiten werden.
Aber die horrenden Inflationsraten sowohl innerhalb als auch außerhalb des Immobiliensektors könnten langfristig noch viel schlimmer sein.
Leider sind Zinssätze ein stumpfes Instrument, um steigende Preise zu kontrollieren.
Der Anstieg der Kreditkosten bestraft sparsame und extravagante Eigenheimbesitzer gleichermaßen.
Die Zinssätze wurden zu lange zu niedrig gehalten und haben diesen unausgewogenen und unfairen Immobilienmarkt geschaffen.
Und so unangenehm die Auswirkungen auch sein werden, es sind die Zinssätze, die die Dinge möglicherweise wieder in Gang bringen und die Verlangsamung bewältigen und das sehr reale Gespenst eines umfassenden Immobiliencrashs vermeiden.
Vorerst sollten die Preise jedoch stabil bleiben, die Klippe ist derzeit noch weit entfernt.
Aber täuschen Sie sich nicht, wir weisen in seine Richtung und die Frage ist jetzt, ob der Markt gerade genug verlangsamen wird, um kurz davor zu stehen.