In den vergangenen Jahren galt der Gewerbeimmobiliensektor als Sperrgebiet für Investitionen. Höhere Zinsen, Inflation und die Auswirkungen der Pandemie auf Einkaufs- und Arbeitsbedingungen hatten schwer zu spüren bekommen.
Die allgemeine Unruhe wurde diese Woche noch durch die Absage des Börsengangs von Special Opportunities deutlich. Bei dem REIT (Real Estate Investment Trust) hatte man das Ziel verfolgt, „sehr hochwertige“ Immobilien zu Spottpreisen von notleidenden Verkäufern und Pensionsfonds zu erwerben, die ihr Risiko minimieren wollten.
Wenn Sie jedoch einen langfristigen Anlagehorizont und eine gewisse Risikofreudigkeit haben, ist dies möglicherweise ein günstiger Zeitpunkt, um die Möglichkeiten zu prüfen.
Bürogebäude gelten beispielsweise als lohnendes Gebiet – allerdings nur, wenn sie technisch auf dem neuesten Stand sind und eine tadellose Umweltbilanz vorweisen können.
Ebenfalls wichtig sind die „Office Peacocking“-Funktionen, die einen Arbeitsplatz viel attraktiver machen als die Arbeit von zu Hause aus.
Günstiger Moment?: Bürogebäude gelten als lohnendes Gebiet – aber nur, wenn sie über Spitzentechnologie und tadellose Umweltverträglichkeit verfügen.
Hierzu gehören Dachterrassen, luxuriöse Duschen und andere Annehmlichkeiten für den Abschluss der Reise.
Mieter fordern solche Modernisierungen zunehmend. Im April wurden die Canary Wharf Towers in den Londoner Docklands um über 900 Millionen Pfund wertlos, vor allem, weil die Gebäude von manchen als veraltet angesehen werden. Mark Allan, Geschäftsführer des Land Securities Reit, dem die Lichter des Piccadilly Circus und die entsprechend glänzenden und umweltfreundlichen Büros in Victoria gehören, sagt, dass „die makroökonomischen Signale ermutigender aussehen als seit langem“.
Er fügt hinzu: „Der Wert hochwertiger Vermögenswerte hat seinen Tiefpunkt weitgehend erreicht und wird in absehbarer Zukunft mit steigenden Mieten zu wachsen beginnen.“
Einige alteingesessene REITs sind bereits auf der Jagd.
Dazu gehören der Rechenzentrums- und Lagerriese Segro (früher bekannt als Slough Estates) und Derwent, dessen Portfolio Gebäudeblöcke in Fitzrovia in der Nähe des Londoner West Ends umfasst.
Dieses Viertel nördlich der Oxford Street wurde mir von einem Immobilienmakler als ein boomender Büromarkt beschrieben.
Die Bars, Cafés und viktorianischen Straßen von Fitzrovia haben die nötige Atmosphäre, um Arbeitnehmer der Generation Z anzulocken.
Auch Private-Equity-Gruppen stürzen sich auf Bürogebäude und andere Schnäppchen, während britische, US-amerikanische und europäische Institutionen wie Aviva, Axa, Brookfield, M&G und PGIM, eine Abteilung des Versicherungsgiganten Prudential, offenbar davon ausgehen, dass das Schlimmste überstanden ist.
Sie vergeben Kredite an Immobilienunternehmen, wobei der Schwerpunkt auf Rechenzentren, Logistik und natürlich auf den gehobenen Bürogebäuden liegt. Wenn dies nach einem Gebiet klingt, in das Sie sich wagen möchten, sollten Sie Folgendes wissen.
VORSICHT VOR DEM BETRETEN
Die Stimmung hat sich möglicherweise geändert, doch das Umfeld bleibt weiterhin schwierig und es besteht die Möglichkeit weiterer Schocks.
Als Folge davon betrug der durchschnittliche Abschlag zwischen dem Aktienkurs eines REIT und seinem Nettoinventarwert in letzter Zeit bis zu 50 Prozent, wie aus Zahlen der Association of Investment Companies (AIC) hervorgeht.
Obwohl dies eine goldene Gelegenheit zu sein scheint, betont Darius McDermott von FundCalibre, dass nicht alle REITs Schnäppchen sind. Er betont die Bedeutung der „Sektorfokussierung“.
Der Bedarf an Logistikhallen ist größer als an Einheiten in der Innenstadt. Dadurch sollte sichergestellt werden, dass der Trust über ausreichend Cashflow in Form von Mieten verfügt, um die Auszahlungen zu finanzieren – 90 Prozent der Einnahmen eines REIT müssen in Form von Dividenden ausgeschüttet werden.
FUSIONSMANIE
Einige REITs wurden abgewickelt und andere streben Fusionen an, um die für ihr Gedeihen und Überleben erforderliche Größe zu erreichen.
Letzten Monat wurde UK Commercial Property Reit von Tritax Big Box übernommen.
Doch der Optimismus hinsichtlich des kürzlich vergrößerten, 4 Milliarden Pfund schweren Logistikgiganten – zu dessen Mietern unter anderem Amazon und Argos gehören – ist so groß, dass das Maklerunternehmen Jefferies Tritax Big Box mit einem Kursziel von 201 Pence (im Vergleich zum aktuellen Kurs von 152 Pence) als „Kauf“ empfiehlt.
DIE WAHL DER PROFIS
Richard Williams von der Analysegruppe QuotedData gefällt Urban Logistics Reit, das mit einem Abschlag von 27 Prozent gehandelt wird und sich auf kleinere Lagerhäuser spezialisiert hat, die die „letzte Meile“ der Lieferkette zwischen einem Unternehmen und seinen Kunden bedienen. Laut Williams handelt es sich um ein Segment des Lagersektors, das „erheblich unterversorgt“ ist.
TR Property Investment Trust besitzt Anteile an Land Securities, London Metric, Segro und einer Vielzahl anderer REITs in Großbritannien und Europa. Der Trust wird von Marcus Phayre-Mudge verwaltet.
Ben Yearsley von Shore Financial Planning sagt: „Ich überlasse die Wahl lieber Marcus.“
Da der Rabatt bei TR Property lediglich 8 Prozent beträgt, machen Sie möglicherweise kein Schnäppchen.
Sie genießen jedoch die Dienste eines Führers in einem Gebiet, das zwar aufregend sein kann, jedoch dennoch mit Gefahren behaftet ist.
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