Die Pandemie hat Vermietern von Bürogebäuden einen Schlag versetzt. In dem Bewusstsein, dass die Arbeit mit Mitarbeitern fortgesetzt werden kann, die sich von zu Hause aus einloggen, haben Unternehmen im ganzen Land ihre Flächen verkleinert oder ganz eliminiert, was zu einer Kaskade von reduzierten Bauarbeiten und sinkenden Büromieten führte.
Der Kollateralschaden dieser Revolution der Remote-Arbeit waren Millionen Quadratmeter leerer Büroflächen. Laut Cushman & Wakefield ist die Leerstandsrate für Bürogebäude in der Innenstadt im ganzen Land im vergangenen Jahr auf 16,4 Prozent gestiegen.
Aber es gibt Hoffnung für besorgte Vermieter: Die Life-Science-Branche, die letztes Jahr mit einem Rekordvolumen von 70 Milliarden US-Dollar an privaten und öffentlichen Kapitalinvestitionen in Nordamerika gefüllt war, stürzt sich auf diesen leeren Raum.
In den sechs größten US-amerikanischen Life-Sciences-Märkten sind mehr als 20 Prozent der gebauten Laborflächen Umbauten von Büros. In San Francisco, Chicago, Boston und Raleigh, NC, sind die Angebotsmieten für Laborflächen seit Anfang 2016 um mehr als 60 Prozent gestiegen, während die Büromieten nur um 15 bis 30 Prozent gestiegen sind.
Wie in einer Reihe von Branchen beschleunigte die Pandemie einen Trend, der bereits in Gang war.
„Es waren wilde 15 Monate“, sagte Austin Barrett, Leiter der Life-Sciences-Abteilung des Beratungsunternehmens Savills. „Der Büromarkt und der Labormarkt sind derzeit eine Geschichte von zwei Städten.“
Die Zahlen spiegeln einen klassischen Fall von Angebot und Nachfrage wider: Angetrieben von rekordverdächtigen Finanzierungen und einem pandemiebedingten Fokus auf Biotechnologie erreichten die Biowissenschaften laut CBRE, einem gewerblichen Immobiliendienstleister, im April ein Rekordhoch von mehr als 1,9 Millionen Beschäftigten Feste. Und im Gegensatz zu den meisten Büroangestellten können Laborwissenschaftler ihre Aufgaben nicht über Zoom erledigen.
Auf allen wichtigen Märkten erfordert das rasante Wachstum der Branche 34 Prozent mehr Laborfläche als noch vor einem Jahr, so ein Bericht von Newmark, einem Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien.
„Die Pandemie hat die Branche in ein helleres Licht gerückt, und die Weltgemeinschaft betrachtet die Biowissenschaften und das Gesundheitswesen jetzt auf andere Weise“, sagte Liz Berthelette, Newmarks Forschungsdirektorin und Mitautorin des Berichts.
Der Umbau eines Bürogebäudes ist jedoch nicht unbedingt kostengünstiger als der Neubau von Laborflächen von Grund auf. Mieter im Bereich Life Sciences benötigen oft mehr Strom und Wasser, einen höheren Liegeplatz von Stockwerk zu Stockwerk, spezielle Versand- und Ladezonen und sogar eine verbesserte strukturelle Kapazität für Ausrüstungsladungen.
Entwickler müssen zahlreiche potenzielle Probleme berücksichtigen, einschließlich der Änderung oder Aktualisierung von Bauvorschriften; Installation von speziellen Serviceaufzügen; Aufrüstungssysteme für Strom-, Abgas- und Brandschutz; und Überholung elektrischer Systeme – was die Zusammenarbeit lokaler Stromnetze und Versorgungsdienste erfordern kann. Sie müssen auch die Installation einer speziellen Belüftung in Betracht ziehen, insbesondere in Biologie- und Chemielabors, in denen die gesamte Luft abgeführt und nicht umgewälzt werden muss.
Dennoch müssen Entwickler bei der Berechnung der Baukosten andere Faktoren berücksichtigen, sagte Frau Berthelette. Zeit ist auch Geld.
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„Die Entwicklung von Grund auf, insbesondere in Märkten wie Boston und der Bay Area, kann viel länger dauern“, sagte sie. „Sie können ein paar Jahre dauern, während ein Umbauprojekt nur 18 Monate dauern kann.“
Viele Life-Sciences-Unternehmen wenden sich an gewerbliche Immobilienberater, um ihnen bei der Orientierung zu helfen.
Herr Barrett von Savills hat mit Unternehmen wie Outset Medical, Senti Bio und Affinia Therapeutics zusammengearbeitet. In der Eile, aus den überhöhten Mieten für die Life Sciences Kapital zu schlagen, kaufen viele Vermieter Bürogebäude zum Umbau, ohne die hochspezialisierten Bedürfnisse ihrer potenziellen Mieter zu berücksichtigen.
Affinia, die im Mai eine Finanzierungsrunde der Serie B in Höhe von 110 Millionen US-Dollar abgeschlossen hatte, baute kürzlich ein Gebäude in Lexington, Massachusetts, um, das einst dem Rüstungsunternehmen Raytheon gehörte. Herr Barrett half den Eigentümern, die Details der Konstruktion zu entschlüsseln, wie beispielsweise die HVAC-Anforderungen von Affinia.
„Es gibt einen Kampf um Platz, und die Vermieter nutzen ihn aus“, sagte Barrett. „Keines dieser Gebäude ist gleich. Es gibt viele Makler, die einen Hype erzeugen, aber ein Bürogebäude ist möglicherweise nicht für eine Gentherapie- oder Zelltherapie-Firma geeignet.“
Spezialisierte Bedürfnisse haben 10x Genomics, ein Biotechnologieunternehmen in Pleasanton, Kalifornien, mit 1.000 Mitarbeitern – 45 Prozent davon während der Pandemie eingestellt – gezwungen, ein Bürogebäude zu renovieren und gleichzeitig einen anderen Campus von Grund auf zu bauen.
Das Unternehmen kündigte im März eine Erweiterung der beiden neuen Immobilien an. Das Bürogebäude befindet sich im selben Komplex wie der Hauptsitz. Die Site, die zuvor von Workday, dem Cloud-Softwareunternehmen, genutzt wurde, wird nun eine Site für das Forschungs- und Entwicklungsteam von 10x Genomics sein. Gleichzeitig baut das Unternehmen auf dem Gelände eines ehemaligen Einzelhandelskomplexes einen eigenen Standort für sein Fertigungsteam.
„Wenn ein Unternehmen wie 10x sehr schnell wächst und sich die Komplexität seiner Labore ändert, braucht man etwas mehr“, sagte Michele Hodge, Senior Director of Real Estate and Facilities bei 10x Genomics. „Und nicht jedes Gebäude kann funktionieren.“
Für den Forschungs- und Entwicklungsstandort war ein Umbau finanziell sinnvoll. Aber für die Produktion konnten Führungskräfte keine Immobilie mit den richtigen Parametern finden, einschließlich ausreichend Platz auf dem Dach für elektrische Geräte, ausreichend hohe Decken und Rohrleitungen, die verarbeitete Gase verarbeiten können.
„Da müssen viele Analysen und eine Menge Due Diligence einfließen, denn es gibt Dinge, die Sie in Labors benötigen, die in Bürogebäuden nicht immer zur Verfügung stehen“, sagte Frau Hodge.
Boston, San Francisco und San Diego, seit mehreren Jahren drei Biotechnologie-Hubs, sind führend bei der Umwandlung von Büro zu Labor, aber auch Seattle, Philadelphia, New York und Chicago sehen eine Flut von Projekten. Dreißig Prozent des Laborinventars in Boston – das entspricht 7,8 Millionen Quadratfuß – sind aktuelle oder geplante Büroumbauten, während New York, das seit der Pandemie einen erheblichen Anstieg bei den Life-Science-Immobilien verzeichnet hat, etwa zwei Millionen Quadratfuß Konversionsfläche hat Projekte, so Newmark.
Und in San Diego, der Heimat von etwa 16 Prozent der kalifornischen Biotech-Unternehmen, kostet die Laborfläche jetzt durchschnittlich 44 bis 58 US-Dollar pro Quadratfuß. Büroflächen hingegen kosten durchschnittlich 36,36 US-Dollar pro Quadratmeter.
Einer der wichtigsten Faktoren, die diese Kosten in die Höhe treiben, ist das älteste Immobilien-Sprichwort im Buch: Lage, Lage, Lage.
„Dies ist ein Bereich, der wirklich in Clustern wächst, nicht nur in bestimmten Städten, sondern auch an bestimmten Standorten innerhalb von Städten“, sagt Tara Mulrooney, Partnerin bei der auf Baurecht spezialisierten Anwaltskanzlei Zetlin & De Chiara. “Die Nähe zu Talenten ist entscheidend.”