The Swiss real estate market has experienced a continuous price increase for 25 years, with property values rising 8.9% in the last two years despite significant interest rate hikes. In contrast, neighboring countries like Germany and France have seen price declines. The soaring costs have made homeownership increasingly unaffordable, displacing local residents. Rental prices are also rising faster than wages, exacerbating the housing crisis, particularly in expensive cities like Zurich and Geneva.
Der Schweizer Immobilienmarkt: Ein unaufhaltsames Phänomen
Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein faszinierendes Phänomen: Seit nunmehr 25 Jahren steigen die Preise nahezu ununterbrochen. Selbst die erheblichen Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zwischen Juni 2022 und Juni 2023 – von -0,75 Prozent auf +1,75 Prozent – konnten den Preisanstieg nicht bremsen. Laut dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi sind die Preise für Wohneigentum in den letzten 24 Monaten um 8,9 Prozent gestiegen.
Vergleich mit Nachbarländern
In den meisten Nachbarländern sieht die Situation anders aus. Lediglich Italien (+2,8 Prozent) verzeichnete in den letzten zwei Jahren einen leichten Anstieg, obwohl der Markt dort seit einiger Zeit weitgehend stagnierte. In Österreich mussten Eigentümer einen Wertverlust von -3,6 Prozent hinnehmen, während in Frankreich ein Rückgang von 4,5 Prozent zu verzeichnen war.
Deutschland wurde besonders hart getroffen, wo Wohneigentum um 12,2 Prozent günstiger wurde. Hätte es solche Preisbereinigungen in der Schweiz gegeben, hätten viele Eigentümer stark darunter gelitten, wie Iazi-Präsident Donato Scognamiglio auf einer Pressekonferenz am Dienstag erklärte. In einem typischen Finanzierungsszenario mit 20 Prozent Eigenkapital und 80 Prozent Hypothek würde eine solche Abwertung mehr als die Hälfte des Eigenkapitals vernichten – eine Situation, die zusätzliche Forderungen von Banken provozieren könnte.
Doch eines ist klar: Die Schweiz ist nicht Deutschland. Der letzte Abwärtstrend hier datiert aus den 1990er Jahren. Seit dem Wendepunkt im Jahr 1998 haben sich die Preise landesweit laut Iazi mehr als verdoppelt (+130 Prozent). In begehrten Regionen wie Zürich, Zug oder Genf zahlt man heute sogar mehr als dreimal so viel für Wohneigentum im Vergleich zu vor 25 Jahren.
Eine typische Eigentumswohnung mit 115 Quadratmetern – nicht neu, aber in gutem Zustand – kostet laut Iazi-Daten heute in den teuersten Städten mehr als 2 Millionen Franken. Genf führt die Liste mit 2,22 Millionen Franken an, gefolgt von Zürich mit 2,12 Millionen. Danach kommen Urlaubsorte wie St. Moritz (1,74 Millionen) oder Zermatt (1,70 Millionen).
Wer kann sich das noch leisten? Für eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Franken benötigt man 400.000 Franken Eigenkapital und ein Einkommen von mindestens 250.000 Franken. „Es sind definitiv nicht mehr die gleichen Personen wie früher“, betont Scognamiglio. Und genau darin liegt das Problem: Die lokale Bevölkerung wird verdrängt.
Ein Ende des Preisanstiegs ist derzeit nicht in Sicht. Obwohl Iazi in den letzten sechs Monaten eine leichte Abkühlung verzeichnete (auf immer noch +2 Prozent), haben sich die preistreibenden Faktoren nicht verändert: Mit der schnell wachsenden Bevölkerung steigt die Nachfrage weiterhin erheblich, während das Angebot nur zögerlich erweitert wird.
Die Zinssituation deutet ebenfalls auf weiter steigende Preise hin. Seit dem Frühjahr hat die SNB ihre Geldpolitik wieder gelockert. In drei Schritten wurden die Leitzinsen um 0,75 Prozentpunkte gesenkt, wodurch sie auf bescheidene 1 Prozent zurückfielen. Das macht Hypotheken wieder günstiger: Sowohl SARON-Hypotheken als auch zehnjährige Festhypotheken sind derzeit für etwa 1,7 Prozent erhältlich. Laut Scognamiglio gibt es auch Hinweise darauf, dass die Zinssenkungen fortgesetzt werden. Der Markt erwartet mehrere weitere Zinssenkungen, wie aus dem Forward-SARON hervorgeht; sogar null oder negative Zinssätze sind wieder denkbar.
Doch nicht nur der Kauf von Eigentum ist unerschwinglich geworden. Wer auf der Suche nach einer Mietwohnung ist, muss Jahr für Jahr tiefer in die Tasche greifen. Die Entwicklung war im vergangenen Jahr besonders drastisch: Während zuvor die nominalen Löhne ähnlich wie die angebotenen Mieten stiegen, hat sich seit Ende 2023 eine Lücke geöffnet: Die angebotenen Mieten steigen deutlich schneller als die Löhne.
Somit gilt für den Mietmarkt dasselbe, was Scognamiglio über den Eigentumsmarkt sagte: Es gibt immer noch Menschen, die sich die Miete leisten können, beispielsweise in teurem Zürich. Doch sie sind nicht mehr die gleichen wie früher.