Essential Information for Tenants on Rental Apartment Sales

Selling a rental apartment can lead to concerns for tenants, such as potential rent increases or eviction due to the new owner’s personal needs. Tenants have a statutory right of first refusal, allowing them to purchase the property before it is sold to others. They must be informed of the sale and can act within two months. New owners must give advance notice for property viewings, and eviction for personal use can only occur after a minimum of three years, with specific notice periods applying.

Verkauf der Mietwohnung: Rechte und Pflichten der Mieter

Der Verkauf einer Mietwohnung kann für Mieter unangenehme Folgen haben. Eine mögliche Mieterhöhung oder die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf des neuen Eigentümers sind Szenarien, vor denen viele Mieter in dieser Situation Angst haben. Doch welche Rechte und Pflichten haben Mieter in einem solchen Fall? Hier bieten wir einen Überblick.

Vorkaufsrecht: Was müssen Mieter wissen?

Egal, ob im Mietvertrag eine Klausel zum Vorkaufsrecht enthalten ist oder nicht: Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer plant, die Wohnungen in Eigentum umzuwandeln und an Dritte zu verkaufen. Sollte der Eigentümer den Mieter umgehen, gilt Folgendes: Erhält der Mieter Kenntnis vom Verkauf, bevor der Vermieter die Wohnung an den Käufer übergeben und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist, kann der Mieter sein Vorkaufsrecht noch ausüben. Erhält der Mieter erst später von dem Verkauf Kenntnis, kann er Schadenersatz geltend machen.

Damit Mieter ihr Vorkaufsrecht ausüben können, muss ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer der Wohnung und einem Dritten bestehen, jedoch darf dieser Vertrag noch nicht unterzeichnet sein. Mieter haben die Möglichkeit, in diesen bereits ausgehandelten Vertrag einzutreten. Dabei müssen die Mieter die zwischen Verkäufer und Drittem verhandelten Konditionen, einschließlich des Kaufpreises, akzeptieren.

Wenn Mieter ihr Vorkaufsrecht ausüben möchten, müssen sie dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung zukommen lassen. Sie haben dafür zwei Monate Zeit, nachdem sie über den Verkaufsabsicht informiert wurden.

„Es besteht kein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter die Wohnung an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Besichtigungen und Rechte des neuen Eigentümers

Mieter sind verpflichtet, potenziellen Käufern den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen. „Sie können jedoch darauf bestehen, dass der Vermieter oder zumindest der Hausverwalter sie begleitet“, so Wagner. Interessierte Käufer haben nicht das Recht, die Wohnräume zu fotografieren.

Vermieter müssen die geplanten Besichtigungen rechtzeitig ankündigen. Besonders für berufstätige Mieter muss die Ankündigung in der Regel drei bis vier Tage im Voraus erfolgen, erklärt Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzbundes in Frankfurt am Main. Die Arbeitszeiten der Mieter müssen dabei berücksichtigt werden.

Was passiert, wenn der neue Eigentümer selbst einziehen möchte? Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach mindestens drei Jahren möglich. Dieser Zeitraum kann laut Wagner bis zu zehn Jahre betragen, wenn die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder zumindest einem Teil davon besonders gefährdet ist. Solche Gebiete können dann ausdrücklich von den Landesregierungen ausgewiesen werden. In Berlin gilt beispielsweise eine Sperrfrist von zehn Jahren.

Unabhängig von der Wartezeit: Welche Kündigungsfristen müssen eingehalten werden? „Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist drei Monate“, sagt Janßen. Diese verlängert sich für den Vermieter um jeweils drei Monate nach fünf und acht Jahren seit der Übertragung. Somit kann die Kündigungsfrist maximal neun Monate betragen. „Allerdings können auch andere Kündigungsfristen vertraglich vereinbart werden“, so Janßen.

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