Frédéric Puzin, Präsident der Corum-Gruppe, kündigte die Gründung von Corum USA an, die erste SCPI, die sich ausschließlich auf den US-Markt konzentriert. Diese verfolgt eine opportunistische Strategie und investiert in verschiedene Immobilienarten. Aktuell sinken die Immobilienpreise in den USA, was Kaufgelegenheiten bietet. Steuerliche Vorteile und langfristige Mietverträge sind weitere Pluspunkte. Allerdings müssen Investoren das Währungsrisiko zwischen Dollar und Euro beachten. Corum USA strebt eine Zielverteilung von 4,5 % an, was dem Durchschnitt entspricht.
„Wer hätte vor 15 Jahren gedacht, dass dieses etwas altmodische französische Anlagevehikel, die SCPI, eines Tages in den USA Fuß fassen würde?“ fragt Frédéric Puzin, der Präsident sowie Gründer der Corum-Gruppe. Am Dienstag, dem 13. November, gab die auf Vermögensverwaltung spezialisierte Gruppe auf einer Pressekonferenz die Gründung von Corum USA bekannt, ihrer vierten Gesellschaft für Immobilienanlagen.
Corum setzt erneut Maßstäbe bei der SCPI-Investition außerhalb Frankreichs, da ihr neuestes Unternehmen die erste ist, die sich ausschließlich auf den US-Markt konzentriert und dabei eine „opportunistische“ Strategie verfolgt. Dies bedeutet, dass sie nicht auf eine bestimmte Anlageklasse beschränkt ist – die diversifizierte SCPI kann in Büros, Einzelhandel, Logistik und mehr investieren und von einem speziellen Marktmoment in den USA profitieren.
Ein ideales Marktmoment für Immobilieninvestitionen in den USA
Die aktuelle Marktlage ist tatsächlich vorteilhaft für Immobilieninvestitionen. Derzeit sinken die Zinssätze in Europa schneller als in den USA. Infolgedessen steigen die Preise für gewerbliche Immobilien in Frankreich wieder an. Dies führt zu höheren Erwerbskosten für die SCPI und damit zu einem möglichen Rückgang der Renditen für die Investoren.
Im Gegensatz dazu sind die Zinssätze auf dem amerikanischen Markt nach wie vor hoch, und die Kreditaufnahme gestaltet sich schwierig. Die Nachfrage ist gering: Die Anzahl der Transaktionen hat sich zwischen 2022 und 2023 halbiert. Mit sinkender Nachfrage fallen auch die Immobilienpreise: „Aktuell verzeichnen wir Rückgänge von 20 % bis 50 % in den Immobilienwerten“, bestätigt Philippe Cervesi, Immobilienchef der Corum-Gruppe. So bleiben die Mieten stabil, was den Kauf von Immobilien zu reduzierten Preisen attraktiver macht: Momentan liegen die durchschnittlichen Renditen für Büros in den Innenstädten großer US-Städte bei 6,7 %. Ein Beispiel: Die erste Akquisition von Corum USA, eine Einzelhandelsimmobilie in New York, zeigt eine Rendite von 7 %.
Steuervorteile für die Gesellschafter
Ein weiterer Vorteil des amerikanischen Marktes ist, dass er als besonders vorteilhaft für Eigentümer gilt. Bei dieser ersten Akquisition beträgt der Mietvertrag beispielsweise 15 Jahre, „während in Frankreich die Mieter in der Regel alle drei Jahre wechseln können“, erinnert Frédéric Puzin. „Die größeren Instandhaltungsarbeiten liegen oft in der Verantwortung der Mieter, nicht der Eigentümer“, fügt Philippe Cervesi hinzu. Dies führt zu geringeren Kosten für die SCPI und somit zu höheren Dividenden für die Gesellschafter.
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Ein weiterer positiver Aspekt ist die geringere Steuerlast für die SCPI-Gesellschafter: Im Rahmen eines Abkommens zwischen den USA und Frankreich werden ihre Einkünfte als Finanzanlagen betrachtet, was sie für die einheitliche Pauschalsteuer (Flat-Tax von 30 %) in Frankreich qualifiziert. Im Gegensatz dazu unterliegen die Einkünfte aus einer klassischen Immobilienbesitzbesteuerung, die nach dem persönlichen Einkommensteuersatz (TMI, von 0 % bis 45 %) besteuert wird, zuzüglich der Sozialabgaben von 17,2 %.
Wechselkursrisiko zwischen Euro und Dollar
Allerdings müssen Investoren zusätzlich zum inhärenten Risiko der Immobilienanlage auch das Währungsrisiko beachten, da die Mieten in Dollar von der SCPI eingenommen und in Euro an die Gesellschafter ausgezahlt werden. Fällt der Dollar gegenüber dem Euro, sinkt auch der Betrag der in Euro ausgezahlten Dividenden. Dieses Risiko ist besonders relevant, da die Dividendenzahlungen bei dieser neuen SCPI monatlich erfolgen.
Dennoch besteht die Hoffnung, dass, falls die Federal Reserve (Fed) den Zinssenkungszyklus fortsetzt, die Immobilienpreise steigen und der Wert des von der SCPI gehaltenen Vermögens zunimmt. In diesem Fall könnten die Gesellschafter von einem zusätzlichen Renditehebel profitieren, da sich der Anteilspreis erhöhen würde.
Abschließend weist die SCPI Corum USA eine Zielverteilung von 4,5 % aus, was lediglich dem Durchschnitt entspricht, der im ersten Halbjahr 2024 für die in Frankreich und Europa investierten SCPIs gemessen wurde. Die Gruppe hat jedoch den Ruf, konservative Ziele zu setzen: Ihre neueste SCPI, Corum Eurion, hat beispielsweise seit 2020 jedes Jahr ihre Zielrendite von 4,5 % um mindestens 1 Punkt übertroffen.